相続財産の中に不動産が含まれている場合、相続人が一人であれば手続きは比較的シンプルに進みます。
しかし、相続人が複数いるケースでは、誰がどのように不動産を引き継ぐかをめぐってトラブルに発展することも珍しくありません。
複数の相続人がいる場合に不動産をどう分けるのか、その方法と注意点について整理します。
預貯金や現金であれば金額に応じて分割できますが、不動産は物理的に均等に分けることが難しい財産です。
土地や建物には個別の立地条件や利用状況があり、相続人それぞれの事情や希望も異なるため、全員が納得できる分け方を見つけるのは容易ではないでしょう。
また、不動産は評価額の算定方法によって金額が変わるという特性もあります。
固定資産税評価額、路線価、実勢価格のどれを基準にするかで相続人間の取り分に差が生じることがあり、評価方法をめぐる意見の食い違いが争いの火種になるケースも少なくありません。
相続人が複数いる場合に不動産を分割する方法は、大きく分けて4つあります。
それぞれにメリットと注意点があるため、相続人の状況や不動産の性質に応じて適切な方法を選ぶことが重要です。
現物分割とは、不動産をそのままの形で特定の相続人が取得する方法です。
たとえば、自宅は長男が、別の土地は次男がそれぞれ引き継ぐといった形で分ける場合がこれに該当します。
手続きが比較的わかりやすく、不動産を売却する必要がない点がメリットといえるでしょう。
ただし、相続財産に含まれる不動産が1つしかない場合や、各不動産の評価額に大きな差がある場合には、相続人間で不公平が生じやすいという難点があります。
換価分割は、不動産を売却して得た代金を相続人間で分配する方法です。
現金化することで公平な分割が実現しやすく、誰も不動産の管理を引き受けたくない場合にも適しています。
一方で、売却には時間と費用がかかるほか、譲渡所得税が発生する可能性もあるため、手取り額が想定より少なくなることがある点には注意が必要です。
また、思い入れのある自宅を手放すことへの心理的な抵抗から、相続人全員の合意を得るのが難しいケースも見受けられます。
代償分割とは、特定の相続人が不動産を取得する代わりに、ほかの相続人に対して代償金を支払う方法です。
自宅に住み続けたい相続人がいる場合や、事業用の不動産を特定の相続人が引き継ぐ必要がある場合に適した方法といえます。
不動産を売却せずに済む点は大きなメリットですが、代償金を支払う側に十分な資金力がなければ成り立ちません。
代償金の算定基準となる不動産の評価額についても、相続人間で認識が一致しないと話し合いが長引く原因となるでしょう。
共有分割は、不動産を相続人全員の共有名義にする方法です。
法定相続分に応じた持分で登記するため、遺産分割協議がまとまらない段階でも暫定的に登記を行える点が特徴といえます。
しかし、共有状態のまま放置すると、売却や建替えの際に共有者全員の同意が必要となり、意思決定が困難になるおそれがあります。
さらに、共有者の一人が亡くなれば、その持分がさらに次の相続人に引き継がれ、権利関係はますます複雑化する点にも注意が必要です。
共有分割は一時的な解決策に過ぎないケースが多いため、できる限りほかの方法で分割を進めるのが望ましいでしょう。
不動産の分割方法を決めるには、相続人全員による遺産分割協議を行い、合意を得る必要があります。
協議では、不動産の評価額や各相続人の希望、生活状況などを踏まえて話し合いを進めます。
全員が合意に至ったら遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名・実印で押印したうえで印鑑証明書を添付するのが一般的な流れです。
この協議書は、その後の相続登記の手続きにおいても必要となる重要な書類となります。
話し合いがまとまらない場合には、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てることも選択肢のひとつです。
2024年4月1日から相続登記が義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記を申請しなければならなくなりました。
正当な理由なく期限内に登記を行わなかった場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。
この義務化は、施行日より前に発生した相続にも適用されるため、過去に相続した不動産の名義変更が済んでいない方も早めに対応する必要があります。
遺産分割協議がまとまらず登記ができない場合でも、相続人申告登記という簡易な手続きを行うことで義務を果たすことが可能です。
ただし、相続人申告登記はあくまで暫定的な措置であり、最終的には遺産分割を完了させたうえで正式な相続登記を行うことが求められます。
相続人が複数いる場合の不動産相続では、現物分割・換価分割・代償分割・共有分割の中から状況に合った方法を選ぶことが大切です。
相続登記の義務化により、名義変更を先延ばしにすることで過料を科されるリスクも生じています。
不動産の相続手続きや遺産分割についてお困りの方は、市川中央法務事務所にお気軽にご相談ください。