家族が亡くなった後、故人が所有していた不動産の名義変更をどのように進めればよいのかわからず、手続きを後回しにしてしまう方は少なくありません。
しかし、2024年4月から相続登記が義務化されており、放置すれば過料の対象となるおそれがあります。
不動産の相続手続きをスムーズに進めるために、全体の流れと必要書類について確認しておきましょう。
目次
不動産の相続手続きは、大きく分けて相続人と相続財産の調査、遺産分割協議、相続登記の申請という3つの段階で進みます。
それぞれの段階で準備すべき書類や確認事項が異なるため、全体の流れを把握したうえで計画的に進めることが大切です。
手続きの第一歩は、誰が相続人にあたるのかを正確に確定し、故人がどのような財産を残したのかを把握することです。
相続人を確定するには、故人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本を取得し、法定相続人を漏れなく特定する必要があります。
戸籍は本籍地の市区町村役場で取得しますが、転籍や婚姻によって本籍地が複数にまたがっている場合には、それぞれの役場から取り寄せる必要があります。
2024年3月から始まった広域交付制度を利用すれば、最寄りの市区町村窓口で他の自治体の戸籍もまとめて請求できるため、従来より手間を軽減できるでしょう。
前婚の子や認知した子がいれば、その方も法定相続人に含まれるため、戸籍の記載を丁寧に確認することが重要です。
不動産については、故人が所有していた土地・建物を漏れなく把握する必要があります。
固定資産税の納税通知書や課税明細書を確認するのが基本的な方法ですが、非課税の土地や私道持分など、通知書に記載されない不動産が存在する場合も少なくありません。
市区町村役場で名寄帳（固定資産課税台帳）を取得すれば、その自治体内で故人が所有していた不動産を網羅的に確認できます。
また、法務局で登記事項証明書を取得し、権利関係や抵当権の有無なども併せて確認しておくことが重要です。
相続人と相続財産が確定したら、誰がどの不動産を引き継ぐかを話し合う遺産分割協議に進みます。
遺言書がある場合にはその内容に従うのが原則ですが、遺言書がなければ相続人全員の協議によって分割方法を決めなければなりません。
協議が成立したら遺産分割協議書を作成し、相続人全員の署名と実印による押印を行います。
この協議書は相続登記の申請時に提出する重要書類であるため、不動産の表示は登記事項証明書の記載に合わせて正確に記載することが求められます。
一人でも合意しない相続人がいると協議は成立しないため、話し合いがまとまらない場合には家庭裁判所への調停申立ても視野に入れる必要があるでしょう。
遺産分割協議が整ったら、法務局へ相続登記の申請を行います。
相続登記の申請先は、対象となる不動産の所在地を管轄する法務局です。
申請方法には窓口での提出、郵送、オンラインの3つがあり、いずれの方法でも受理されます。
登記申請書には登録免許税を納付する必要があり、税額は不動産の固定資産税評価額に1,000分の4を乗じた金額です。
なお、価値の低い土地（評価額100万円以下）については登録免許税が免除される特例もあります。
申請後、法務局での審査を経て問題がなければ登記が完了し、新たな権利者として登記簿に名義が反映されます。
相続登記の申請にあたっては、多くの書類を揃える必要があります。
一般的に求められる主な書類は次のとおりです。
遺言書に基づいて登記を行う場合には、遺産分割協議書と印鑑証明書の代わりに遺言書を添付します。
公正証書遺言であればそのまま使用できますが、自筆証書遺言で法務局の保管制度を利用していない場合には、家庭裁判所での検認手続きを経たものが必要です。
2024年4月1日施行の改正により、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務となりました。
正当な理由なくこの期限を過ぎた場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。
この義務は法改正前に発生した相続にも遡って適用されるため、名義変更が済んでいない不動産がある方は早急に対応を検討すべきでしょう。
相続登記は自分で行うことも制度上は可能ですが、戸籍の収集や書類の作成には相応の時間と労力がかかります。
相続人の数が多い場合には、戸籍の取得だけでも数か月を要することがあります。
書類の不備があれば法務局から補正を求められ、手続きがさらに長引くことにもなりかねません。
司法書士に依頼すれば、戸籍の収集から遺産分割協議書の作成、登記申請まで一括して任せることができるため、負担を大幅に軽減できます。
不動産の相続手続きは、相続人と財産の調査から遺産分割協議、登記申請まで多くの工程を経て完了します。
相続登記の義務化により期限内の対応が求められるようになった今、早めの着手が何より大切です。
不動産の相続手続きや名義変更についてお困りの方は、市川中央法務事務所にお気軽にご相談ください。